diritti superficiari, sopra e sotto lo stesso suolo, possono coesistere

Not. Gianvittorio Cafagno

20.02. 2002

Possono esistere sullo stesso fondo due diritti di proprietà superficiaria, uno al di sotto del suolo e l'altro al di sopra dello stesso?

Nel caso di specie, Tizio con atto notarile ha ceduto a Caio un terreno di circa 600 mq. in piena proprietà.

Nei patti dell'atto viene riservato un diritto qualificato "di superficie" su una porzione dei circa 100 mq. destinata a posti auto scoperti, non frazionata in Catasto ed individuata unicamente in una planimetria allegata all'atto.

Nella nota di trascrizione tale diritto risulta indicato unicamente nel quadro D, dove peraltro si qualifica "nuda proprietà" il corrispondente diritto acquisito da Caio.

Caio intende ora cedere all'impresa Alfa il diritto di realizzare un autosilo interrato destinato a boxes (legge Tognoli n. 122/89) ricevendo in corrispettivo la proprietà di alcuni boxes nonché la realizzazione di parcheggi scoperti per la residua superficie di 500 mq.

E' possibile la contemporanea sussistenza di due diritti di proprietà superficiaria?

In che cosa consiste e come va definito il diritto di Caio relativamente ai 100 mq. di cui all'originaria riserva?

Not. Diego Podetti

dpodetti@notariato.it

ritengo possibile la coesistenza di due diritti di superficie sullo stesso fondo: l’uno, come diritto di fare e mantenere in proprietà separata dal suolo una costruzione al di sopra di esso; l’altro, come diritto di fare e mantenere in proprietà separata dal suolo una costruzione al di sotto di esso.

A favore di tale possibilità depone la lettera degli artt. 952 e 955, c.c., che prevedono distintamente le due fattispecie, stabilendo che ad entrambe si applica il regime proprio del diritto di superficie.

Del resto si ammette pacificamente una proprietà separata per più piani orizzontali sovrapposti: ripenso alla c.d. precostituzione di condominio, in forza della quale i proprietari pro-indiviso del suolo convenivano di erigere sullo stesso una costruzione costituendo in capo a ciascuno di essi una proprietà superficiaria sui singoli piani della futura costruzione, con l'effetto che la proprietà di ciascun piano veniva acquistata ipso iure, man mano che la costruzione veniva realizzata.

Quanto ai diritti:

1) Caio è proprietario (non esiste un diritto di nuda proprietà diverso da quello di piena proprietà)

2) Tizio è titolare del diritto di superficie, per la costruzione dei parcheggi a cielo libero (è pur sempre costruzione), dei quali sarà proprietario superficiario, una volta realizzati;

3) Alfa sarà titolare del diritto di superficie per la realizzazione dell'autosilo in sottosuolo, di cui acquisterà la proprietà supeficiaria, una volta costruito.